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不況時こそ、かしこい土地活用のチャンス！

仲介業者が語る、「建設業者の嘘」の見抜き方

2,200万円を捨てるハメに？

大きく投資して大きく儲ける。確かにそういう方法もありますが、まず注意したいのは計画の長期化に伴うリスクです。 長期化リスクの中で、一番わかりやすいのは利子負担の増大。たとえば「総建設費5,000万円・家賃10万円×5戸」の賃貸物件を建てるとしましょう。 この投資を全額借入と仮定して、30年返済・利率2.6％で単純計算すれば返済総額は7,200万円と1.44倍になり、2,200万円分の利子を払わねばなりません。 もちろん利子は物件品質には関係のない経費ですから「5,000万円の賃貸住宅を7,200万で購入した」という結果に。この利子負担は家賃で回収するしかありませんから、20年後に入居率が低下しても家賃値下げはできず、空室増加を招きます。

30年先は予測できない

また計画が長期にわたれば、さまざまな不安要素も増大します。まだ記憶に新しいリーマンショックと世界的な金融恐慌。この長期不況によりいま賃貸住宅市場は冷え込んでいると言わざるを得ません。
Ｈ21年6月には不動産マーケティング会社が、首都圏での高級賃貸の賃料下落を発表。またＨ20年度の総務省調査によると住宅全体の13.1％が空き屋。空き屋の半分が賃貸住宅です（住宅・土地統計調査発表）……これらはほぼ誰も予想できなかった事態です。もちろん例に出した投資計画でも、はじめに想定した利回りが30年にわたって確実に得られる保証など、どこにもありません。一括借上契約があったとしても、通常そこには多くの免責条件が付加されています。

10年単位で収支を考える

それでは「投資をひかえるべきか？」と言えば、これもＮＯです。放置された土地は不良債権。あるだけで税金等の無駄な出費を毎年せっせと生み出してしまいます。
では月々確実な収入をキープしながら、無駄な負担を減らす方法は？……ズバリ10年単位で収支を考えることです。
いま信頼できる将来予測はせいぜい10年。この間に得られる収入総額が、利子を含めた返済総額以上であること。さらに今後10年の資産・経済状況を考え「最大でもここまで」という投資（借入）額をあらかじめイメージしておくこと。いくら業者が高い利回りを提示しても「高額投資・高額リターン」はよほど条件が整った場合にしか成立しません。
また返済期間は25年が限度。これを超えると収支バランスが崩れます。

大島 一弘 ファイナンシャルプランナー
大島 一弘

賃貸住宅建設の営業等を20年間経験。
その間に見聞きした多くの事例から個別コンサルティングの必要性を感じ
ファイナンシャルプランナー資格を取得。
リスク低減型のアドバイスを行う。